正本清源 — 建築物管理條例(第344章)檢討

政府就建築物管理條例作出檢討及修訂,完善條例,確立各業主的責任及維護小業主的權益,值得支持。在過去多年參與屋苑管理及協助其他法團的經驗,就諮詢文件內容及相關範圍有以下的觀察和意見:
1. 大型維修工程
由於要合乎法例規定,部份較舊的樓宇需要進行大型維修,而牽涉的金額可以很巨大,認同有關提高「大型維修工程」的會議要求的建議,減少由小部份業主代替大部份業主作重要決定的情況。但是,根據諮詢文件建議的方案,即使提高了決議的要求,但仍然有可能由低至7.5%(10%業主的7成5)或10%(20%業主的5成)的業主,代替其餘大部分的業主作決定,認授性仍然不足,單靠建築物管理條例是無法根治「大型維修工程」現存的問題。
2. 法團會議(業主大會)
法團會議(即業主大會)是屋苑或樓宇最重要及關鍵的會議,負責決定法團管委會的成員、聘請管理公司、及議決主要維修項目等。但是,召開法團會議(即業主大會)存在一些根本性的漏洞,影響各業主的權益,其中,委任代表文書(授權書)的漏洞,容易引發小部份人操控法團會議的議決。例如:
– 現時用金錢收購授權書並不違法;
– 被授權人可能透過收集投票權換取利益;
– 現有授權書程序容易偽造授權書;
– 偽造授權書追究困難;
– 即使在法團會議前或後發現不論多少偽造授權書,法團會議的議決仍須執行,業主要透過繁複程序(例如提請土地審裁處)才可能將會議議決推翻。但是,有一些議決被執行後便無可逆轉的,例如,管委會已經與大型維修工程承辦商簽約或已經施工。
3. 終止公契經理人
文件建議將公契經理人限定在5年之內,及透過30%業權份數便可以決定通過終止公契經理人及委任新管理服務提供者,
– 同意應該訂立程序檢視公契經理人在屋苑的管理角色,但是不應強制所有屋苑必須在5年內終止公契經理人。應該容許屋苑透過適當的程序後,仍可選擇保留公契經理人在屋苑內的角色與功能。
– 文件建議降低成立法團(由30%業權份數降低至20%)及終止經理人(由50%業權份數降低至30%)的要求,希望有助小業主較容易成立法團或終止公契經理人,但這個改變有可能適得其反,令數名手持較多份數的大業主(20%以上),更容易代替其餘大部分小業主作成立法團或終止公契經理人的決定,而不需要取得小業主的支持,便能控制屋苑的管理。
4. 公契經理人酬金
同意應該增加公契經理人相關開支的透明度,包括母公司招致的開支,必須清楚列明。而一些與管理工作沒有直接關係服務經驗甚至有利益相衝的項目,例如水, 電,不應該包括入酬金的計算公式內。但公契經理人酬金與經理人在屋苑服務經驗其實沒有直接關係,但是這些服務經驗應該反映在屋苑的運作效益及每年的財政預算內。
為了保障各業主的權益及提高管理工作的效益,必須正本清源,解決建築物管理的根本問題,有以下的具體建議 :
1. 援引「舞弊及非法行為條例」
由於法團會議(或業主大會)為屋苑的最高權力基礎,會議可決定管委會的組成及成員,議決主要工程及其他開支,任何決議均影響屋苑內所有業主的權利及責任。因應各個屋苑、樓宇的財政情況,法團或公契經理人每年所牽涉的經常性管理開支由幾十萬至過千萬不等;更有部份屋苑、樓宇當需要進行大型維修工程時,相關開支更可能達到千萬,甚至過億元。
為了保障各業主的權益及防止非法行為發生,建議援引「舞弊及非法行為條例」規管法團會議(或業主大會)的相關活動,包括提名、參選、投票、授權書(包括防止偽造及收購授權書行為)等行為,類似現時鄉村村代表選舉,有清楚的罸則及由廉政公署執法。
為了防止偽造授權書行為及易於追究,可以考慮授權書改為雙簽制,即授權書必須由授權人及被授權人簽署,方為有效。
2. 訂立法團會議議決冷靜期
由於授權書往往成為決議的關鍵部份,同意諮詢文件的建議,有需要延長張貼授權書清單的時間,由現時只要求會議前張貼延長至會議前24小時及會議後7天。但同時,建議設定法團會議(或業主大會)議決冷靜期(不多於會議後一星期)。如果在冷靜期內,發現偽造授權書超過總投票份數的3%至5%,相關決議便自動被凍結,留待下次法團會議(或業主大會)處理。
其他建議:
3. 終止公契經理人的時限
有關5年內終止公契經理人的建議,應該容許屋苑經適當的程序,例如業主大會,業主可選擇按原有公契的安排,保留公契經理人的角色與功能或者終止公契經理人的聘用。亦可訂明屋苑需要每5年由業主大會重新確認。
4. 保持成立法團、終止公契經理人的要求
建議保留現有成立法團、終止公契經理人,及聘用新管理服務供應商的業權份數要求,平衡各業主之間的權益。應該將議決終止公契經理人及委任新管理服務提供者的要求保留在50%業權份數而議決成立法團的業權份數則為30%,令大業主(一般為商場、停車場)及小業主(住宅)取得平衡及共識才作決定。
5. 改善公契經理人的開支透明度
同意應該增加公契經理人相關開支的透明度,包括母公司招致的開支,必須清楚列明。而一些與管理工作沒有直接關係服務經驗甚至有利益相衝的項目,例如水、電,不應該包括入酬金的計算公式內。另外,建議訂定公契經理人需在制定毎年的財政預算時,定出營運效益改善目標(例如,每年的營運效益比去年提高5%等),並在屋苑業主大會通過。
民政事總署不斷推動新、舊樓宇成立業主立案法團,但相關法例存在嚴重的漏洞,必須儘快修補及改善,保障小業主的權益。

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Source:: 小業主Yahoo Search

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