映灣園特訊2015年7月

(一)翠湖花園圍標手法映灣園雷同
(二)管理處黑箱作業授權票涉造假無監管
(三)港鐵涉嫌挪用屋苑儲備金已有前科
(四)投貴標後業主多付三千萬新承辦商換湯不換藥
(五)換屆選舉投貴標委員獲管理處協助全部連任
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(一)翠湖花園圍標手法映灣園雷同
沙田翠湖花園天價圍標轟動全港,一般圍標手法多是管理公司與委員揀選既定的數間承辦商入標以限制競爭,再協同委員收取大量授權票或涉嫌造假通過貴標,業主任人魚肉。
前映灣園DOC早已察覺港鐵屋苑存在圍標的情況,舉例在2003年至2009年期間,東涌港鐵屋苑(東堤、海堤、藍天、映灣園) 保安「統一」; 清潔「勞氏」;工程「領駿」;消防「衛保」全部包攬,第三保險由港鐵子公司(Fasttrack Insurance Ltd)全部承保,可見圍標情況的嚴重。自2011年起DOC對本苑招標有嚴密的監察(見DOC會章),要求管理處必須按公平、公正、公開的原則登報徵求有興趣投標的公司報名( 即EOI (Expression of Interest)), 採購部向所有合資格的報名公司發出標書(標書越多越難圍標)。所有回標必須在映灣園設立標箱收集,並在3名委員面前開標,防止作弊。2013年6月14日業主大會決議:
「映灣園以後的採購開標結果,須在3個工作天內公佈,監察開標的委員毋須簽保密協議。」
但自從映灣園2014年5月換屆之後招標透明度忽然倒退,只揀選少數內定的承辦商入標及陪標,違反廉政公署鼓勵多方渠道提名承辦商以打破圍標的指引。本特訊已提出自去年換屆後升降機,保安、清潔合約都出現圍標托價的情況,加上橡皮圖章委員的裡應外合,小業主被迫承受投貴標引致管理費大增的惡果。
映灣園屋苑大維修遲早來臨,翠湖圍標事件引以為鑑,映灣園小業主應提高警覺,拒絕授權橡皮圖章委員,並多參與屋苑大小會議及發聲,以防止圍標事件再在映灣園發生。
(二)管理處黑箱作業授權票涉造假無監管
通常業主大會投票選標與管理處的利益息息相關,管理處全權處理業主大會授權書及填寫選票上的業權份數,過程黑箱作業,授權書當中有否造假,每張選票業權份數是否填寫正確,根本無從監察。
管理處掌握全屋苑業主資料,那些單位出租、那些單位空置、那些單位業主長期不在港,管理處都一清二楚,若然造假易如反掌。自2014年換屆後,管理處一反過往中立的角色,多次以洗樓方式收取大量授權書給欽點的委員。
本年3月特別業主大會管理處在截收授權書時公開點數授權書,前委員何先生在場証實管理處收集得共407張授權書,但管理處事後公佈卻增至430張,明顯做假。
在特別業主大會當晚,前委員梁女士及數位業主監察點票,發現多張選票的業權份數有錯,管理處助理物業經理黃賢君先生立即上前把錯票更改(有CCTV錄映為証),不排除有更多錯票未被發現,難怪當晚清潔投票結果比保安投票結果的業權份數離奇地多出了4461(佔12%),質疑管理處填寫選票的環節出現問題,更離奇的是負責授權書及選票工作的助理物業經理黃賢君先生事後突然離職,事更可疑。
上月各期業主大會管理處索性不公開點數授權書,其後各期所公佈授權書數目竟然已接近法定人數。以第一期為例,業主大會法定人數約是150名業主,管理處收取授權書接近200張,意味並不需要業主親身出席,大會亦能在足夠授權票下進行。
根據報章的報導,有屋苑居民發現業主大會授權書造假,報警求助亦無法處理,建築物管理條例漏洞處處未能杜絕造假的清況。
(三)港鐵涉嫌挪用屋苑儲備金已有前科
所謂肥水不留別人田,通常發展商是會委任其子公司包辦屋苑的物業管理,小業主在收樓時繳立3個月管理費按金、2個月資本基金、泥頭費等動輒過萬元,由於龐大儲備基金有巨大的吸引力,若利用該些資金買地起樓可賺取更多資金。港鐵通常是大業主、發展商及管理公司集於一身,管理基金仿如金蛋供應源源不絕。僅映灣園2013年的儲備金已超過5千萬,港鐵管理屋苑約有40個,估計收取小業主的資金約超過10億,法例要求管理處張貼銀行戶口証明文件,但管理處一直沒有張貼,巨款往哪裡去呢 ?
2009年本苑業主陳先生就上述情況入稟法庭控告港鐵 (案件編號 LDBM 328/2009) ,及後才知道港鐵在開邨時為映灣園開立多個大新銀行戶口都沒有啟活,有關款項涉嫌已被挪用。其後由於港鐵答應遵守法例,該案最終達成庭外和解。
惟近年來,仍未見管理處有展示開立和維持戶口的銀行証明文件,質疑港鐵已將屋苑儲備另作用途涉嫌違反法例,前委員梁女士早前已去信要求管理處必須依法張貼開立和維持各期管理費及資本基金戶口的證明文件,但管理處仍未依法張貼。
(四)投貴標後業主多付三千萬新承辦商換湯不換藥
新保安及清潔合約自6月1日起轉換新公司後,可見現時大部份保安員及清潔工多是前公司留下的僱員。新公司接手後立即面臨人手短缺的問題,服務質素未見提升,等同換湯不換藥。新合約比舊合約共增加了三千萬, 新合約標書列明清潔、保安服務需達到四星級酒店的水準,但以目前情況看來明顯遠遠未達合約的要求。投貴標物非所值,上屆委員濫用業主的授權票投貴標損害業主的利益,造就港鐵獲取更高的酬金。
(五)換屆選舉投貴標委員獲管理處協助全部連任
上屆橡皮圖章業委會不聽民意,投貴標事件有目共睹。上月一至四期舉行換屆業主大會,管理處以洗樓方式收取大量授權書使各期大會均有足夠法定人數舉行。由於參選人不多於委員名額,全部候選人自動當選,有新候選人連相片也欠奉,甚至缺席換屆選舉大會也能當選,毫無誠意。各期業主大會都一反慣例,不容許業主向候選人提問,各期大會匆匆完成,有出席大會的業主都大失所望。各期業主大會直擊報導如下:
第一期: 主席報告隻字不提570萬前期開支被瓜分及第一期嚴重赤字;早前王志剛委員聲稱會循法律途徑追討前期開支回歸第一期,但其承諾全部落空。管理處畢先生指第一期戶數相對較少,過去每年少收約200萬元管理費引致赤字,故本年第一期管理費增幅高於二、三、四期。
第二期: 主席王國強被第二期業主質問為何同意管理處把大業主(港鐵)欠交第二期管理費157萬的賠款瓜分,業主又質問為何第二期(3幢)於2015年第一季清潔費比第一期(4幢)多16萬,王國強推說全不知情,眾業主要求管理處出通告澄清事件。
第三期: 主席梁美貞缺席第三期業主大會,作為秘書的譚美華亦不作第三期業委會工作報告,事實上去屆第三期委員除了幫助管理處圍標及投貴標外,工作乏善可陳。
第四期: 熊梅球並非第四期業主亦非第四期居民卻成為第四期主席乃不公義及缺誠信,過去一年第四期主席長期不開會已引起居民的不滿,但今屆他仍然能在反對聲音中自動當選。當晚大會現場出席業主僅有十人左右,熊先生竟然連主席報告也省掉,只說了兩句話:「宣佈開會」及「宣佈散會」。熊先生作為大會主席以破紀錄速度(約5分鐘)完成大會後立即離場,留下怨聲載道的業主投訴無門。
註: 涉嫌投貴標的連任委員: 陸錦榮 許珊 王志剛 王國強 林岷 譚美華 熊梅球 楊超雄
前映灣園委員 caribbeancoast1234@yahoo.com.hk
抄送: 映灣園公契經理人(港鐵各董事)、離島民政事務處、廉政公署
文章分類 MTR misc. cases, 投票, 授權書 IOP, 映灣園, 映灣園特訊, 梁智貞, 陳天敏