3a.”大厦公契”的不公

“大厦公契”即英文”Deed of Mutual Covenant”,簡稱DMC.維基百科上有簡單描述其功能,主要是說明在一個屋苑內小業主的個人與公眾(即與其他小業主)共同承擔的責任及其相對之權益.
為甚麽有些 DMC是不公平及先天有缺憾的?基本原因是DMC由大業主及發展商一手制訂而無小業主一方的参與,而小業主買樓時也不會詳細了解數十至百多頁的法律條文,舉列DMC不公平的條文通常有:
 1. 經理人酬金:小業主要負責屋苑各公用設施開支之同時也要額外付出經理人酬金(Manager’s Remuneration),通常以屋苑全年開支的百份比率計算,以駿景園為例,經理人酬金為屋苑開支的10%(後改為7%),駿景園2013年七千多萬的開支就要付五百多萬的經理人酬金!!! 請各位注意 屋苑公用地方的開支如照明,冷氣空調,水電煤,保險及政府物業稅差餉都要以10%計算上繳經理人;今年估計約一千四百萬的電費開支照 DMC 計便是一百四十萬的經理人酬金,實際上提供力的中電 CLP 的最高上限利潤也只是10%(SCMP),而RAMCL作為經理人就可以不勞而獲的情形下要小業主多付10%的電費支出.
 2. 經理人(The Manager)一般都是大業主(The First Owner)之附屬公司並在DMC上指定委任,例如Royal Ascot Management Company Limited,簡稱RAMCL便是全资附屬大業主香港地鐵MTRC(前身是KCRC).大業主只要有擁有最少的業權份數(Undivided Shares)便有绝對權力作出重要的決策如:聘請物業管理公司或代理人(即啟勝).駿景園自1997年入伙的居住單位及車位買賣,大業主現約只持有商場及KCRC車廠的業權份數共27,700份,小業主(住户)加停車場共有業權份數230,200份,多出大業主8倍多業權.但大業主及其委派的經理人仍享有不符比例的管理人權力及不合理的經理人酬金.
 3. 屋苑重大決策方面的投票機制看似民主,公平,公正及公開,議案獲大多數票的支持便可通過;DMC之原本精神之一是共用地方及設施(Common Public Areas & Facilities)之管理及支出由各業主共同承擔,這些業主包括住宅及住客停車場業主,商場業主,KCRC車廠業主(後兩者由MTRC控制),問題是只涉及住宅共用地方及設施(Residential Common Areas & Facilities)之管理時大業主也有投票權,而這類形議案引致的費用支出只由住宅業主負責,各小業主另加付10%經理人酬金給MTRC.
以上三點我想是香港法例(Building Management Ordinance)的漏洞,未有防止大業主利用DMC謀取暴利,這也產生相應的屋苑管理問題,待我由下篇開始給各位分享多個案例.
另地政署負責審批DMC而不顧大局, 向商界輸送利益, 投訴申訴專員都冇用, 因為DMC審批指引是經過 [業界諮詢] !

unconscionalbe

註:
希望以上的 《不合情理合約條例》 可以讓小主業取回公道.
八月二十日南華早報上有一篇名為A Hongkonger’s home is his corporate entity,由中大教授Michael Lower執筆,他從法律觀點“大厦公契”DMC的重要性,香港人口高度密集於不同屋苑大厦之私有及共同享用的產權以法律形式在DMC上說明,也是非常值得大家參考的.
你知否居屋及公屋的公契在MR計算方面是否跟私樓(大地產商)有别?看了一份居者有其屋的DMC,以後向各位作詳盡報告.
MR即是經理人酬金(Manager’s Remuneration)
文章分類 *為無為, 0. 法例, 啟勝, 港鐵, 經理人酬金-MR, 駿景園 標籤:
One comment on “3a.”大厦公契”的不公
  1. PeterCWC@RoyalAscot 說:

    你無comments,我無problems,齊齊比地產霸權玩晒!!!

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