8.你的業權是否得到法律的保障?

大部份香港私人屋苑的小業主業權是未得法律上應有的保護, 而現時的法例反過來為大地產商用作對付小業主的利器,究其原因有以下幾點:
1. 大小不分: 大業主與小業主的業權看似用公平方法計算,以樓面面積佔用多少而分攤業權(Undivided Shares),佔多一份業權的相應享有多一份權利(如投票權),每一份業權不分大小業主誰人擁有都是同樣看待,以駿景園為例,因建於鐵路車廠上之平台,所以業權組成如下:
USvsMU
大業主(MTR車廠)擁有”不可分搳業權份數”(undivided share)但又不附帶”管理單位”(management unit)而無須付管理费!
MTR大業主因擁有商場(Commercial Accommodation),車廠 (KCRC Complex)…等業權,於是可以對小業主的任何事務作出干擾,那怕只是往户的室內對講機系统或邨巴外判合約,都可以成為MTR及其合作伙伴新鴻基的生意業務,一般小業主未醒覺此等問題,那會花時間精力去投票反對! 真實個案可以参考另一篇文章 4. 更換大厦對講機關你大業主MTR港鐵何事? http://eowner.info/?p=3932
香港建築物條例(Building Management Ordinance)及大厦公契(Deed of Mutual Covenant)准許大業主的業權(投票)用於決定小業主的事務,反之小業主是不可能用所擁有之業權參與大業主的商埸或車廠事務.於是大業主的友好生意伙伴自然近水流台,那怕招標是公開,但標書的條款是否公平公正仍是個大問題, 大業主委任的物業管理公司是有極大空間去影嚮標書的條文,最終審議投票時大業主的一注獨大比起小業主的各自為政及少管閑事作風,結果可想而知! 問題招標條文的案例可以参考另一篇文章 10b. 招標條文益自己友 http://eowner.info/?p=5275
2. 公私不分: 各業主因共同擁有大厦共用之設施,於是要付大厦共用部份之管理費用作維修保養設施及稅金,如果不詳細理解DMC條文,可能不知公用部份可再細分為 (Royal Ascot DMC – Definitions, page 1 – 11):

– Residential Common Areas & Facilities

– Commercial Common Areas & Facilities

– Public Common Areas & Facilities

小業主通常不會理會那一些共用設施是要誰付錢的,每月一筆過交了管理費,每三個月在大堂貼的財務報告也是可有可無,放心相信名牌物業管理公司不會出問題?請看另一個案屋苑住户的保險書,其條文承包大業主商場的Loading Bay上落貨及公眾停車場之Liabilities: 5. 怡和保險+啟勝的{專業}服務  http://eowner.info/?p=4014,其它的外判清潔衛生合約,保安合約,園藝合約,机電維修…等合約是否冇問題?就算合約上條文冇問題,會計入賬上是否一清二楚?

3. 有權無責:大業主因為有車廠及商場業權而自然擁有對共用設施(Public CAF, Commercial CAF)的業權,這些業權可用於投票過問只適用於小業主的共用部份(Residential CAF),是否它也負責任地付出合理的維修管理經费?請看上方表格 “MTR Subtotal” (第X行)之權與責比例(Undivided Shares Vs Management Units): 13.32% Vs 3.27%,很正常的結果是由大業主制定的DMC將整個業權的13.32%歸於自己卻只付出整個共用設施的3.27%維修管理費用!
現時香港鬧得沸騰的官商勾結及利益輸送等問題,你是否對題問”你的業權是否得到法律的保障?“得到答案了?
希望立法局下次修改BMO法例時做好一些保障小業主權益;地政署是審批地契(Grant)及大厦公契(DMC)的部門,各級官員必須從公平公正公開的角度評審DMC的內容.

備註(DMC Definitions):
“Management Units” means those notional units allocated to the Residential Units, Commercial Units, Kindergarten and Residential Car Parking Spaces as provided in the First Schedule hereto for the purpose of calculating the contributions payable by their respective Owners towards the management expenditure of the Estate.
“Undivided Shares” means those equal undivided parts or shares of and in the Lot and of and in the Development allocated in accordance with the provisions of this Deed or in accordance with any Sub-Deed of Mutual Covenant.

1st release on 2013.12.10

文章分類 *為無為, 啟勝, 港鐵, 益自己友, 駿景園
One comment on “8.你的業權是否得到法律的保障?
  1. PeterCWC@RoyalAscot 說:

    我個人好懶唔去做家務,有位”隣居”話佢可以在這方面提供專業服務,收費方式如下:
    1.全方位服務包括:清潔衛生,維修保養,花草園林,保安,餐飲,娛樂,運輸接送,洗車…
    2.收費方法每月付管理費.

    10多年來就甘過咗!

    最近發覺照起鏡泥個樣唔妥,越來越似一隻水魚,朋友潘生叫我睇一下天書DMC便知道原因,睇落有一啲小小發现:

    原來我的客居專業服務真是十分貼身出位:
    *.代我請工人提供各項服務,由我出錢另加10%比佢;
    a.我買新家俬或換舊家俬要照價比佢10%;
    b.我装修要收10%;
    c.我買餸食飯錢要收10%;
    d.我交差餉地稅要收10%;
    e.我買保險要收10%;
    f.我交水電煤氣費要照單收10%;
    g.他家居的一部份支出也由我付約 x%;

    DMC即是大厦公契;我這位好”隣居”名字叫港鐵MTR!

    我立即去買MTR港鐵股票#66 !!!