外牆滲水

清明時節雨紛紛,但近年天氣反常,今年更天降大雨冰雹。又一城商場水渠有垃圾淤塞,暴雨下天台積壓的雨水未能及時排走,壓爆雨水渠湧入商場,商戶便因水禍,財物損失慘重。
關於禍水的案例之中,以Rylandsv.Fletcher(1868)一案最著名。話說在一百四十多年前的英國,Rylands聘請承包商在自己的土地上修建一座水庫,水庫下的水管原來可通往隔鄰Fletcher的煤礦。在水庫完工後不久,水管出現漏水意外,大水將煤礦淹沒,受害人Fletcher入稟索償。
法庭在此案首次確立了一項新原則:「一個人都要為在自己土地上的行為負上嚴謹責任(strictliability),如果他將可能產生危險的人和物帶進或保留在其土地上,不幸有物件從他的土地洩漏出去,導致他人受損,他就必須承擔責任,除非被告有證據證明該次洩露是由於原告的過錯,或不可抗力的緣故,才可以為自己開脫。」有關原則發展至今,便成為法庭判決大廈天台、樓上樓下,以及外牆滲水問題的參考。
香港法庭在處理禍水案件時,更會引用《建築物管理條例》及有關案例,用作裁定被告需要負擔的責任(liability)及賠償額(quorum)。
多此類案件的爭論重點是責任誰屬。以一宗滲水案(建裕大廈法團LDBM249/2000)為例,雖然天台業權屬於個別業主所有,但該天台的防水層是屬於大廈的公用部份,故此防水層的維修責任屬於大廈法團,禍水的損害要由法團承擔,而不是由天台業主負責。
引申下去,假如日前的大雨引致你所住的大廈天台或外牆滲水,損害了住戶的裝修及家具,法團在以往又沒有妥善維修大廈防水層,則受害人可考慮向法團索償。所以,平日大廈法團應撥出預算費用,定期檢查防水保養,以及維修大廈雨水渠,以減少天災人禍後不可預計的賠償。廖成利律師

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