港鐵物業管理漏洞百出有誰知

亞洲週刊  謝悅漢  2014/6/5
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港鐵(香港鐵路有限公司)由於港深廣高速鐵路香港段建造工程嚴重延誤,加上港鐵在過去數月中,曾發生多次鐵路行車故障和延誤,更令市民極度不滿,港鐵近年來受到社會各界猛烈批評,作爲港鐵的大股東香港政府也遭議員窮追猛打,而香港區延長鐵路綫也有工程問題,就更令問題火上加油。
雖然政府立即成立獨立委員會調查高鐵延誤的原因,也無助減輕市民的怨言,港鐵以前辛苦建立的威信和名聲短期間便蕩然無存。
港鐵近年的表現實在令全体市民感到極大失望,除了不斷有鐵路事故,繁忙時間乘客需要等候多班車才能擠上車,對港人的交通以致民生都有重大影響;另外,地鐵車費又經常調整票價。政府身為港鐵的大股東,負有不可推卸的責任,這次高鐵工程完全反映出政府監管不力。
港鐵的高層薪資以行政總栽而言,年薪加獎勵超越1200萬港元,工程總監年薪加獎勵也有990萬元,已經遠遠超過香港特首的薪資。他們的收入與工作能力是否相稱,大家心中有數。
香港政府為補貼港鐵興建鐵路才給予它沿綫物業發展權,但港鐵並未有配合政府的房屋政策,加快發展物業,供應多些樓宇給市民選購。
高鐵工程延誤已是既成事實,其實市民大衆可能未察覺,港鐵在物業管理上也是漏洞百出。港鐵既是地主、大業主、發展商及屋苑經理人(簡稱經理人),作為經理人在管理屋苑的事務上,也出現維護及偏袒大業主及發展商的情況。
每當物業管理利益有衝突時,港鐵物業部門便幫助其他大地產商聯手欺壓小業主。這並非信口雌黃,是可以從已公開和見報的涉及港鐵官司中被判敗訴為證。
1.將發展商應付的費用轉嫁給小業主,首先作為屋苑物業經理人港鐵,處處維護發展商利益,不履行職責向發展商收取入伙紙發出至公契生效期間的管理費,並且不惜違反公契,將該段期間的管理費轉嫁給公契生效後小業主。更有甚者,經理人將建築期內(入伙紙生效前) 的發展商應付的開支(統稱前期開支),運用經理人的權力,在公契生效後轉嫁給小業主承擔。(見《蘋果日報》2009年1月4日港聞版)。
2.第三責任保險,港鐵為著賺盡小業主的血汗錢的機會,在向業主隱瞞其子公司在百慕達註冊的子公司 Fasttrack Insurance Ltd. ,涉嫌違反建築物管理條例之工作守則,未經公開招標情況下,將屬下 30多間屋苑的第三責任保險,全部由該子公司承保,並且其墊底費是市面的 20倍(市面墊底費一般是五千元,Fasttrack提供的墊底費是十萬元),是差不多毋需賠款而由小業主承擔風險。(見《蘋果日報》2009年3月29日港聞版)。
3.屯門海翠花園以前是港鐵屬下管理物業,由於港鐵將維修等各項工程外判給指定承辦商,令工程費較市價貴幾倍,最後由業主立案法團召開大會,成功將港鐵踢走。(見《蘋果日報》2011年9月4日港聞版)。
4.港鐵不只是「大花筒」,開支更無單據,賬目混亂不清,日出康城等屋苑都有遭遇同樣的問題,涉及金額高達數百萬元(見《蘋果日報》2012年11月26日港聞版)。
5.港鐵無理多收取屬下物業屋宇管理費,後來給揭發后將多收的管理費退回各個屋苑,涉事屋苑包括都會駅、蔚藍灣畔等。這些退回費用高達四百多萬元。(詳見《東方日報》2013年9月18日港聞版)。
根據法例規定,港鐵作爲物業管理公司,可從物業管理開支總額抽取8%作爲經理人佣金,所以屋苑管理費開支越大,港鐵賺取的佣金便越多。
6.見法庭判案 LDBM122/2010判決書,法官指出(一)。經理人(港鐵)利用映灣園屋苑資源津貼發展商。由2005至 2008年,經理人利用屋苑資源為發展商管理第六期停車場,收取了管理費後,卻沒有入帳屋苑賬目内,涉嫌侵吞管理費。(二)利用屋苑資源替發展商出租車位,法官裁定經理人(港鐵)確實為發展商之子公司,提供出租車位服務而沒有收取任何費用。(三)公契生效前發展商都是沒有繳納公共地方的管理費,事後經小業主入稟提出訴訟,港鐵才賠償映灣園屋苑第二期150多萬元,賠償公共地方管理費 110多萬元。
由港鐵與各大地產發展的屋宇項目,在全港有數十個之多,因它管理不善令小業主蒙受損失的不知幾許,而作爲港鐵物業中高級的管理層,是以維護公司的利益為主,而非以委託它們管理的小業主福祉為先,這完全是本末倒置。由於這些中高層主管的服務表現,並非與業主的評價掛鈎,致令小業主將種種問題反映和投訴,都得不到適當的回應和處理,這些事例俯拾皆是。
港鐵這種做法和作風,是完全違反社會和商業上道德及公義。當今行政會、立法會、區議會上,凡有利益衝突者,必須自我申報,但現今政府作爲港鐵大股東,卻容許港鐵長期胡作非爲,令小業主受到不公不義的對待和欺凌,究竟公義何在?
希望日夜嚷著代表民意,和要為民請命的議員們和各個政黨,能夠關心港鐵管理屬下物業各個小業主的苦況,表現愛民的一面;這也是梁振英領導的特區政府要擺脫弱勢的形象,和要贏得民心的黃金機會。令港鐵重振雄風,重囘正軌,是萬衆期待一個新的局面。
文章分類 * 地產霸權, MTR misc. cases, 港鐵